Les différences entre une SCI et une SCPI

Les différences entre une SCI et une SCPI

La SCI et la SCPI sont deux outils incontournables pour investir dans ce secteur particulièrement lucratif que constitue l’immobilier. Si les investisseurs accomplis maîtrisent aisément ces deux concepts, les novices, en revanche, s’y perdent assez vite. Pourtant, la SCI et la SCPI présentent des différences fonctionnelles qu’il faut nécessairement identifier avant toute décision d’investissement immobilier. Voici un point sur les particularités de la société civile immobilière et de la société civile de placement immobilier.

SCI et SCPI : le « P » qui fait la différence

Une société civile immobilière regroupe un ensemble de personnes dont l’objectif est d’acquérir des parts en biens immobiliers. Elle est également connue sous la dénomination de société de gestion de bien immobilier. Avec l’essor de la numérisation, la création sci est devenue une solution très appréciée. Cette option permet à tous les associés d’assurer la protection de leur patrimoine. Ce dernier n’est pas à confondre avec celui de la société en cause. En réalité, la société civile a une personnalité morale, ce que lui permet de porter ses questions juridiques devant les instances de droit.

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Si la SCI offre aux individus l’opportunité d’avoir des parts sociales dans le domaine de l’immobilier, la SCPI  (Société Civile de Placement en Immobilier) quant à elle est une structure d’investissement de grande envergure. Son objectif est de collecter les fonds des investisseurs afin d’acheter des biens immobiliers. Les dividendes tirés de ces placements sont partagés entre les associés. Elle a comme la plupart des sociétés civiles une personnalité morale.

On distingue plusieurs formes de société civile de placement immobilier. Selon leurs objectifs, il existe des sociétés de placement immobilier axées sur le rendement d’une part et la matière fiscale d’autre part. Dans le premier cas, les profits sont partagés entre les associés selon leurs contributions respectives. Dans le second cas, les associés ont des privilèges fiscaux bien définis.

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SCI ou Société Civile Immobilière : un objet non commercial

La société civile immobilière est un statut juridique dont l’objet n’est pas la matière commerciale. Encore appelée société de gestion Immobilière, elle présente, comme toute société, des caractéristiques propres.

D’abord, la gestion des biens se fait par l’investisseur lui-même. Autrement dit, les associés se mettent en commun pour payer des biens immobiliers et assurer leurs gestions. La société civile immobilière offre plusieurs avantages à ses associés. Ceux-ci ont par exemple la possibilité de céder leur part sociale et non leurs biens immobiliers. Cette société permet aux associés de se doter d’une capacité financière plus élevée. Elle présente également des inconvénients à ses associés.

En réalité, le mécanisme de création de cette société est très complexe et généralement, il faut faire appel aux compétences d’un avocat pour sa mise en place. Du point de vue fiscal, il faut noter que la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, mais elle peut faire l’option de l’impôt sur les sociétés. Elle est donc assujettie à l’IR et l’IS.

Particularités d’une SCPI : la délégation de la gestion

La gestion des biens d’une société civile de placement immobilier est confiée à une entreprise spécialiste des questions immobilières dûment agréée par l’AMF. Par ailleurs, la possibilité est offerte à une société civile immobilière d’acquérir les parts d’une société civile de placement immobilier. Dès lors, la SCI devient associée dans la SCPI. Dans ce cas, les placements immobiliers sont diversifiés.

La société civile de placement immobilier présente une multiplicité d’avantages et naturellement quelques inconvénients. Comme avantages, peuvent être associés dans la SCPI, des personnes physiques et morales. De même, le capital de départ pour devenir membre investisseur d’une telle société est prédéterminé. Enfin, les investissements des associés sont très bien sécurisés.

En revanche, il faut noter que cette société présente un risque de perte, lequel peut être en revenu ou en capital. Relativement à la fiscalité, les associés de cette société bénéficient de plusieurs avantages fiscaux et la SCPI est assujettie au revenu foncier.

SCI et SCPI : des similitudes après les différences

La société civile immobilière et la société civile de placement immobilier ont plusieurs caractéristiques communes. D’abord, il faut noter que le but primordial de ces deux structures est d’investir dans l’immobilier. Ensuite, pour constituer chacune de ses sociétés, il faut au minimum deux associés. Ceux-ci acquièrent les biens immobiliers proportionnellement à leurs apports. De plus, qu’il s’agisse d’une société civile immobilière ou d’une société civile de placement immobilier, la source de financement reste le capital, lequel est apporté par les associés dans les deux cas.

Dans ces formes de société, les apports en nature ne sont pas admis. En ce qui concerne la fiscalité, les sociétés civiles ne paient d’impôt en tant que tel. Seuls leurs associés sont imposés. On parle également d’impôt sur la personne. Enfin, il faut noter que les parts sociales des deux sociétés civiles peuvent être détenues par une autre société tierce. Cela est d’ailleurs très courant au sein des SCPI.